Термин «управляющая компания» большинством граждан воспринимается как организация, оказывающая услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Однако, если говорить о правильной трактовке данного термина, то такие фирмы следует называть управляющие организации, а управляющие компании - это юридические лица, которые управляют инвестициями (как собственными, так и привлечёнными). Но в народе давно уже устоялось подобное восприятие, а потому в данной статье речь пойдет именно о полномочиях управляющих компаний ЖКХ - организаций, созданных для осуществления управления многоквартирным домом, обеспечение его необходимыми ресурсами, поддерживающими надлежащее санитарное и техническое состояние объекта.

Деятельность УК ЖКХ регулируется жилищным законодательством РФ. Управляющие компании ЖКХ создаются именно с целью обеспечения жизнедеятельности многоквартирных домов, и все свои услуги они осуществляют только в соответствии с установленными требованиями законодательства. По большому счёту, УК ЖКХ являются посредниками между жильцами дома и компаниями, предоставляющими услуги населению. С экономической точки зрения, такие компании аккумулируют денежные средства собственников жилья для последующей оплаты поставщикам коммунальных услуг; на них ложится контроль за расходованием вверенных денежных средств. С технической стороны УК осуществляют накопление информации об объекте управления, о существующих проблемах технического характера, ведёт учёт износа и амортизации имущества, планирует и организует мероприятия по ремонту и восстановлению зданий и сооружений.

Если рассматривать правовой аспект деятельности УК ЖКХ, то между ними и собственниками жилья складываются потребительские отношения, в которых такие компании выступают первыми подрядчиками со всеми вытекающими из гражданского законодательства обязанностями и юридическими последствиями.

Все управляющие компании в сфере ЖКХ можно разделить на следующие виды:

Управляющие - их особенной чертой является тот факт, что они осуществляют только управление многоквартирным домом, без самостоятельного оказания услуг населению - для этого такая компания заключает договора подряда с другими организациями.

Гибридные управляющие компании самостоятельно выполняют полный перечень необходимых услуг: и управление, и техническое содержание, коммунальное обеспечение без привлечения сторонних организаций.

Эксплуатационные компании осуществляют только функции по эксплуатации, техническому и санитарному содержанию имущества многоквартирных домов на основании договора подряда, который заключается с собственниками жилья, ТСЖ и другими УК.

Как и у любой организации в гражданских правоотношениях, у УК ЖКХ есть свои определённые обязанности перед собственниками жилья в доме , который находится на обслуживании. Например, такие компании обязаны проводить следующие работы:

поддерживать техническое состояние дома в надлежащем виде, делая его безопасным для жильцов;
проверка состояния вверенного имущества раз в полгода: крыша, чердак, подвал, системы водоотведения и канализации и т.д. Все обнаруженные проблемы должны документироваться и устраняться в разумные сроки;
выполнение мелкого и текущего ремонта зданий и сооружений; для проведения капитальных ремонтных работ необходимо получить согласие собственников жиль;
подготовка дома и прилегающей территории к зиме (весне);
в случае возникновения неполадок и аварий в доме, при устранении таких проблем необходимо руководствоваться установленными техническими рекомендациями и регламентами;
создание благоприятных условий для предоставления гражданам коммунальных услуг соответствующего качества;
контроль за соблюдением норм и правил пожарной безопасности.

Обязанности управляющих компаний ЖКХ

Непосредственными обязанностями УК ЖКХ является поддержание чистоты на вверенной территории, а именно уборка подъездов, лестничных клеток, лифтов, озеленение и поддержание санитарных условий на прилегающем земельном участке; компания в обязательном порядке должна создать условия для сбора и вывоза мусора и бытовых отходов граждан. Такие организации обязаны осуществлять контроль за установкой общедомовых коммунальных приборов и счётчиков, проверять их исправность и правильность эксплуатации; а также обеспечивать сохранность технической и проектной документации вверенных зданий и сооружений.

Не стоит забывать и про организационные обязанности УК ЖКХ. К таким можно отнести регистрацию граждан в квартирах; проведение собрание жильцов для принятии решений касаемо дома, уведомления их о существующих проблемах, общей информации в сфере ЖКХ. Также УК обязаны собирать коммунальные услуги с собственников жилья и информировать их об изменении существующих тарифов.

В случае, когда УК ЖКХ выполняет свои обязанности ненадлежащим образом, либо вообще уклоняется от их исполнения, ее должностных лиц можно привлечь к ответственности как административной, так и уголовной. Поэтому лицам, заключившим договор с такой компанией следует помнить, что осуществление функций УК должно быть направлено строго на удовлетворение интересов собственников жилого имущества и обеспечения функционирования дома.

Созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. В быту под термином «управляющая компания» подразумевают все виды компаний, не разделяя при этом их по видам деятельности и назначения.

Виды управляющих компаний

Управляющие - отличительной чертой управляющей компании является занятие ими только управлением общего имущества в многоквартирных домах, то есть без самостоятельной эксплуатации, технического и санитарного содержания, и оказания коммунальных услуг. Для осуществления эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества, а также оказания иных услуг, управляющая компания заключает соответствующие договоры подряда.

Гибридные - отличительной чертой компании является выполнения ими самостоятельно функций управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов, иных видов услуг, а также предоставление коммунальных услуг. Лозунг такого вида компаний - «делаем все самостоятельно».

Эксплуатационные - отличительной чертой компании является выполнение ими функций эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества многоквартирных домов/дома по договору подряда заключенного: с собственниками (при непосредственном управлении собственниками), с Товариществом собственников жилья (при управлении товариществом собственников жилья) и с управляющими компаниями (при управлении управляющими компаниями)

История управляющих компаний

С 1921 года в городах создаются жилищные товарищества, которым передавались муниципализированные строения. Они становятся формой управления жилищным хозяйством, по сути это первый в истории России способ управления жилой недвижимостью, он также является прообразом современных ТСЖ. Жилищно Арендные Кооперативные Товарищества (ЖАКТ) с 1924 года становятся основной формой управления. На них возлагалась обязанность восстанавливать хозяйство арендуемых у государства домов, содержать их в нормальном состоянии и удовлетворять потребности своих членов. Еще в 1927 году ЖАКТы оценивались как лучшая форма хозяйствования.

В 1937 году жилищные товарищества, распоряжавшиеся около 90 % жилищного фонда, были упразднены, и весь фонд перешел в распоряжение местных советов на основании постановления ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». Вместе с этим право распределения жилой площади и заселения в квартиры также перешло от правления товариществ исполкомам.

Со временем становления государственной системы управления появились Жилищно-Эксплуатационные Конторы (ЖЭКи).

Впоследствии, уже в 80-тых годах ЖЭКи преобразовались в Дирекции единого заказчика (ДЕЗы).

С вступлением в силу в марте 2005 года нового Жилищного Кодекса РФ начали появляться, предусмотренные им и реформой ЖКХ частные «Управляющие организации » (см. например ст. 161 ЖК РФ - где говорится о способе управления многоквартирным домом). Термин Управляющие Организации (УО) употреблять в значении управление многоквартирными домами предпочтительнее чем Управляющие Компании , поскольку последние, как это принято в традициях делового оборота и нормативных актах РФ, принято считать компаниями управляющими (в какой-то мере) другими юридическими лицами, их имуществом.

Wikimedia Foundation . 2010 .

Смотреть что такое "Управляющая компания (ЖКХ)" в других словарях:

ОАО «Управляющая компания Левобережного района» Тип Открытое акционерное общество Год основания 2007 Расположение … Википедия

- (ЖЭК, ЖЭУ, РЭП, РЭУ) Жилищное эксплуатационное управление Ремонтное эксплуатационное управление Ремонтное эксплуатационное предприятие Общая информация Дата создания 1959 Дата упразднения 1 марта 2005 Заменено на Управляющая компания Руководство… … Википедия

Серпуховский район Герб Флаг (описание) … Википедия

Герб … Википедия

Старший по дому (подъезду, группе домов), прилегающей территории - представитель жителей дома (группы домов), избранный на общем собрании жителей дома (группе домов) постоянно или преимущественно проживающих и зарегистрированных по месту жительства, при решении вопросов, связанных с эксплуатацией и обеспечением… … Официальная терминология

Шестун, Александр - Глава Серпуховского муниципального района Московской области Глава Серпуховского муниципального района Московской области с 2003 года, с 1999 по 2003 член Серпуховского районного совета депутатов, с 2002 года его председатель. В 2002 году был… … Энциклопедия ньюсмейкеров

Государственная дума Федерального собрания Российской Федерации шестого созыва палата Федерального собрания парламента Российской Федерации представительного и законодательного органа Российской Федерации. Срок полномочий: Дата начала … Википедия

ОАО «Управляющая компания «Энергия Белого моря» Тип государственно частное партнёрство Год основания 2009 Расположение … Википедия

Город Навашино Страна РоссияРоссия Субъект федер … Википедия

На рубеже XIX и начале XX веков Воронежу принадлежало 3827⅓ десятин земли, из коих под городом было до 800 десятин, а почти всё остальное под лесом. Домов было свыше 5500, из них более половины каменных. Жителей насчитывалось 61 053, в том… … Википедия

Книги

Все о ЖКХ на 1 июня 2018 года Услуги и тарифы платежи и сборы основания не платить или платить меньше , . Все еще задаетесь вопросами: "Платить или не платить за капитальный ремонт?"," На что тратит деньги управляющая компания?"," Ставить счетчики или нет?"," Как правильно посчитать потребление…
Все о ЖКХ 2016. Дополнения, штрафы, способы не платить или платить меньше , . Все еще задаетесь вопросами: «Платить или не платить за капитальный ремонт?», «На что тратит деньги управляющая компания?», «Ставить счетчики или нет?», «Как правильно посчитать потребление…

Количество обращений по вопросу предоставления жилищно-коммунальных услуг в нашей стране находится на первом месте во все уровни и ветви власти. Проживание в многоквартирном доме сулит очень большие заботы для каждого собственника, а именно проблемы с отоплением, водоснабжением, уборкой придомовой территорией или ремонту подъездов. В этой статье мы рассмотрим что управляющая компания должна делать и какие у неё права и обязанности.

Вопросом, что должна делать управляющая компания, чаще всего задаются собственники, которые не удовлетворены качеством проживания в доме. Каждый месяц в своем платежном документе Вы находите строчки оплаты за содержание и ремонт жилья, а куда уходят эти деньги непонятно. Так какой же должна быть управляющая компания в идеале?

Абсолютно не важно какая форма управления в Вашем доме – УО, ТСЖ или ЖСК, услуги, которые должны быть предоставлены собственнику вообщем одинаковы и спрос с руководителя одной из этих организаций будет одинаков. Если в Вашем доме была избрана управляющая организация, то после составления протокола общего собрания управляющая компания обязана заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей площади дома. Дата заключения договора управления с управляющей организацией и будет являться датой начала управления домом. С этого момента она должна неукоснительно соблюдать все законодательные акты, которые регулируют её работу. В своей работе управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об управляемом доме, его характеристиках и финансово-хозяйственной деятельности. С 01 июня 2016 года вся информация о деятельности управляющей компании обязана размещаться в системе ГИС ЖКХ. Здесь вы найдете всю необходимую информацию. В случае отсутствия информации обязательной к размещению смело обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру. Также согласно, Жилищного Кодекса ежегодно в первом квартале всем собственникам должно быть проведено собрание с утверждением отчёта о финансово-хозяйственной деятельности по управлению дома за предыдущий год. Если такая процедура была не проведена, то также можете обращаться в надзорные органы.

Обязанности управляющей компании

Здесь мы решили указать какие конкретно обязанности управляющей компании в рамках мероприятий по управлению многоквартирным домом. Все работы по содержанию и ремонта многоквартирного дома управляющая компания обязана проводить в рамках сборов денежных средств по содержанию и ремонту жилья.

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья:

Проводить уборку мест общего пользования, то есть подъездов;
Проводить уборку придомовой территории, а конкретнее земельного участка, который находится под многоквартирным домом. Если на земельном участке располагаются деревья, то вопрос об их обрезке или сносе также находится в зоне ответственности УК. Если дерево упадет и в результате падения повредит имущество или нанесет вред здоровью человека, то смело подавайте в суд на возмещение ущерба к управляющей компании;
Содержать фасад дома в надлежащем состоянии: очищать от объявлений или закрашивать граффити;
Прочистка канализации общедомовых стояков;
Подготовка дома к осенне — зимнему периоду. Проведение промывки и опрессовки системы отопления, проведение поверки общедомовых счетчиков;
Очистка крыши от снега и наледи в зимний период;
Для управляющих организаций это заключение договора с аварийно-диспетчерской службой;
Взаимодействие с лифтовой компанией (при наличии лифтов);
Проведение мероприятий по дезинфекции и дезинсекции подвалов и придомовой территории.

Обязанности управляющей компании по ремонту жилья

Обязанности управляющей компании по ремонту жилья:

Проводить ремонтные работы по восстановлению оконных рам и остекления в подъезде или техническом этаже в случае их отсутствия или поломки;
Подъезды должны быть окрашены и побелены, в них должно быть освещение, также обязательным является надподъездное освещение;
Ремонтные работы крыши в случае её протечки;
Любые ремонтные работы общедомового имущества, связанные с предоставлением коммунальных услуг: стояки холодного, горячего водоснабжения, отопления или канализации, внутридомовых сетей электроснабжения;

Обязанности управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг

Обязанности управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг:

Отдельным пунктом хотелось бы сказать, что управляющая компания обязана обеспечить Вас коммунальными услугами. Дело в том, что когда УК берет в управление многоквартирный дом, то заключается договор с ресурсоснабжающей организации на поставку коммунальной услуги. В связи с этим за работу всех инженерных систем дома отвечает компания. Например, если до многоквартирного дома такая услуга, как отопление предоставляется, а в доме её нет, то ответственность здесь несет управляющая компания. Такая же ситуация и с водой, канализацией, газом или светом. Конечно, если услуга отсутствует по вине ресурсоснабжающей организации, то управляющая компания всё равно должна защищать Ваши интересы и приложить максимум усилий для изменения ситуации;
Предоставление коммунальных услуг собственнику квартиры обязывает управляющую компанию проводить работу по сбору денежных средств за эти услуги и вести претензионно — исковую деятельность;
Обеспечить своевременный вывоз твердых бытовых отходов и крупных бытовых отходов. Это значит, что управляющая компания обязана заключить договор на вывоз мусора;

Требовать денег сверх тарифа на проведение вышеназванных работ управляющая компания не имеет права, а если ей действительно не хватает для обеспечения своей нормальной деятельности, то обязана провести внеочередное общее собрание собственников с приведение расчетов по данному вопросу.

Если такие услуги не предоставляются то смело , а конкретнее в Государственную жилищную инспекцию.

Но помимо обязанностей у управляющей компании есть ещё и права. Изучить их также стоит, чтобы не попасть впросак.

Все вышеперечисленные пункты составляют основную деятельность управляющей компании. И за свою работу любая организация или руководитель хочет получить денежное вознаграждение.

Доходы управляющей компании

Доходы управляющей компании на данные затраты идут из статьи содержания жилья. Если есть такая строчка как ремонт жилья, то она идёт плюсом и сборы с неё идут на проведение аварийных работ. Надо понимать, что для выполнения всех видов обязательных работ требуются значительные финансы, а мы не указали такие пункты как раскрытие информации, проведение аттестации работников, ведение бухгалтерского учёта и многое другое.

В этом случае у управляющей компании есть право инициировать собрание собственников по вопросу увеличения тарифа на содержание или ремонт жилья. Собрание должно проводиться с предоставлением сметы расходов, обоснованием расчета и других аргументов, которые могут повлиять на принятие решения. Если решение об увеличение тарифа не принято, это не значит, что обязанности УК теряются, работа должны быть продолжена в соответствии с действующим законодательством.

Главное же право, как я считаю есть у управляющей компании - это отсутствие необходимости проводить капитальный ремонт за деньги собственников, собранных по статье содержание и ремонт жилья. Приведем один из самых распространённых примеров. Проведение ремонта балконов. Балконы являются общедолевым имуществом и их ремонтом должна заниматься УК. Но если балконы находятся в состоянии требующим капитального ремонта, то работы они могут не производить. В этом случае их обязанность провести мероприятия по изменению сроков проведения капитального ремонта балконов в этом доме на более ранний. Так должно происходить с любым видом работ, требующим капитального ремонта.

Аналогичная ситуация и оконными рамами в подъездах. Если они находятся в плачевном состоянии, но не сломаны, то управляющая компания вряд ли будет тратить свою прибыль на замену устаревших конструкций. И никакая организация не сможет обязать это сделать.

Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги

Одним из самых сложных моментов в работе любой управляющей компании это задолжники, с которых иногда и по суду взять нечего. Взыскание коммунальных услуг возможно только через суд. Хотя на сегодняшний день есть возможность проводить ограничение коммунальных услуг задолжника до погашения им задолженности.

Больше всего собственников интересует, какие права есть у управляющей компании по отношению к собственнику, если тот не оплачивает за жилищно-коммунальные услуги.

Имеет ли право управляющая компания отключить электроэнергию

Чтобы выяснить имеет ли право управляющая компания отключать электроэнергию разберем две ситуации. Если к Вам на оплату электроэнергии приходит отдельная платежка от энергетической компании, то значит поставщиком электричества является не управляющая компания и значит и ограничивать эту услуга они не имеют право.

Если же Вы за электроэнергию оплачиваете общей платежкой в УК, то при выполнении всех требований , об уведомлении Вас как должника, можно выполнять ограничение электроэнергии на определенное время.

Имеет ли право управляющая компания начислять пени

Если Вы не оплачиваете за жилищно-коммунальные, то управляющая компания имеет право начислять Вам ежедневно пени в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ, после 31 дня просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования утвержденной Центральным Банком РФ, а начиная с 91 дня просрочки уплачиваются ежедневно пени в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования от суммы задолженности.

Управляющая компания должна проводить очень широкий перечень работ в многоквартирном доме, иначе за бездействие её могут привлечь к ответственности. Ответственность перед законом управляющая компания несет, такую же, как и любая организация. Это может быть, как административная, так и уголовная ответственность. Основными надзорными органами, которые следят за выполнением работы УК в настоящий момент является Государственная жилищная инспекция и прокуратура. В меньшей мере, но также различными полномочиями по проверке компаний обладают органы местного самоуправления, пожарный надзор, Роспотребнадзор, полиция и другие.

Каждая из этих организаций имеет право наложить существенный штраф как на должностное, так и на юридическое лицо за невыполнение требований действующего законодательства. Главная проблема - это доказать, что нарушение имело место быть.

Несколько слов здесь можно сказать и о лицензировании управляющих организаций. После того, как появилась обязанность управляющих организаций получить лицензию, в случае неудовлетворительной работы организации появилась возможность и лишать их этой лицензии. И вроде бы это должно повлиять на улучшение предоставления жилищно-коммунальных услуг. Но не будем здесь особо об этом распылятся, так как полномочия в этом есть только у Государственной жилищной инспекции и только в судебном порядке. Лишать лицензий направо и налево никто не собирается, в первую очередь потому что, если дом останется без управления, хотя и временном, то кто даст гарантию, что другая УО не будет осуществлять управление ещё хуже. Здесь позиция органов власти такова, что собственники, объединившись и так могут переизбрать свою нерадивую управляющую организацию. А, если желания объединятся нет, то и смысла менять что-либо в многоквартирном доме тоже нет.

Вся работа управляющей компании закреплена различными законодательными актами. Используя их умело можно добиться выполнения всех видов работ в многоквартирном доме. Но нельзя забывать, что от активности каждого собственника дома зависит благополучие всего дома.

Жильцы многоквартирного дома не всегда знают обязанности, возложенные на управляющую компанию действующим законодательством. Из-за этого возникает непонимание, куда деваются кругленькие суммы по статье «Содержание и ремонт» и отсутствие контроля деятельности УК. Рассмотрим основные обязанности управляющей компании.

Взаимоотношения УК и жильцов дома скреплены договором. Каждый собственник объекта недвижимости дома должен получить по одному экземпляру, а один должен остаться в УК. На деле это правило нарушается. Если у владельца квартиры нет на руках письменного документа, то он может обратиться в органы ЖКУ и запросить его.

Права и обязанности управляющей компании — это основные статьи договора. Их прочесть рекомендуется каждому жильцу.

Условия договора одинаковы для всех проживающих в многоквартирном доме. В документе указан срок, в течение которого УК занимается предоставлением коммунальных услуг, ведением хозяйства и ремонтом дома (ст. 162 ЖК РФ).

В договоре указывается состав имущества жилого дома, его адрес, порядок расчета платы за содержание и ремонт, процедура предоставления коммунальных услуг и срок документа. Он не может быть меньше одного года. Максимальный срок договора — пять лет. Если УК была выбрана на конкурсной основе, то он уменьшается до трех лет.

Важно обозначить в договоре пункт обязанности предоставления УК отчетности. Если такой графы нет, то органы ЖКУ, как правило, представляют отчет о проделанной работе по окончании договора. На самом деле такая обязанность закреплена ст. 162 ЖК РФ и должна исполняться.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

В своей деятельности УК должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы и предоставлять организационные услуги.

К эксплуатационно-ремонтным работам относятся

выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика;
осмотр имущества многоквартирного дома. Должен проводиться перед отопительным сезоном и после его, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций; проведение текущего ремонта. Если выявленные дефекты требуют значительных финансовых вложений, то ремонт может растянуться на несколько лет.
контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
соблюдение правил пожарной безопасности;
уборка подъездов и придомовых территорий, если последние являются частью имущества дома;
вывоз мусора, в том числе и от юридических лиц, офисы которых расположены в здании подотчетного дома;
контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов. Такие мероприятия проводятся только по согласованию с региональными органами.

Организационные услуги

Помимо этих обязанностей УК должна исполнять организационные услуги. В их перечень входит:

аккумулирование средств от предоставленных ресурсов и услуг и оплата поставщикам;
борьба с задолженностями;
организация работы с поставщиками: заключение договора, контроль качества предоставляемых услуг, перерасчет платы при поставке некачественных услуг;
хранение технической и иной документации на жилой дом;
выявление расхитителей энергоресурсов: проверки, рейды и т.д.
проведение общих собраний с собственниками жилья. Это мероприятие должно быть не реже одного раза в год. На нем представители ЖКХ отчитываются о проделанной работе, о расходах, понесенных в рассматриваемый период, и принимают решение о тарифе на следующий год. Плата за содержание и ремонт дома может быть равна муниципальной или быть выше. В каждом доме она устанавливается индивидуально. Если на собрании УК не утвердила тариф, то считается, что он равен муниципальному (ст. 158 ЖК РФ). В этом случае органы ЖКХ не освобождаются от ответственности за предоставление услуг по ведению хозяйства и ремонту дома даже при нехватке средств, аккумулируемых от собственников жилья.
проведение мероприятий по информированию жильцов об изменениях в тарифе;
оформление временной или постоянной регистрации.

Все работы, перечисленные выше, управляющая компания должна исполнять обязательно.

Придомовая территория и деятельность УК — где границы?

Придомовая территория — это участок земли, закрепленный за объектом недвижимости. Его площадь определяется строительными актами, предусмотренными Земельным Кодексом.

является собственностью жильцов дома, они обязаны за нее платить (Постановление Правительства № 491). Содержать такую территорию в надлежащем состоянии — обязанность УК, с которой жильцы заключили договор. В случае не выполнения работ она может быть привлечена к ответственности.

Реальные границы на придомовую территорию можно узнать из акта на земельный участок. Такой документ должно предоставить руководство УК по требованию собственника.

Обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории сводятся к:

уборке закрепленного участка земли;
проведению мероприятий по озеленению территории;
вывоз мусора;
установке детских комплексов и поддержанию их в надлежащем состоянии.

При неисполнении своих обязанностей на УК возможно наложение штрафа в размере до 50 тысяч рублей. Контроль за выполнением обязательных работ возлагается на жильцов дома.

Помимо обязанностей управляющая компания наделена некоторыми правами.

Права управляющей компании

передавать сведения уполномоченным органам о незаконной ;
информировать соответствующие органы об использовании общего имущества не по назначению;
принимать участие в мероприятиях по взысканию задолженности с жильцов дома;
принимать решение о перечислении резервных средств на погашение задолженности перед поставщиками услуг или на оплату дополнительных работ по ремонту общего имущества собственников;
контролировать правильность передачи показаний индивидуальных приборов учета, корректировать платежи в зависимости от полученных сведений;
приостановить поставку энергоресурсов, предусмотренных законодательством, при неоплате коммунальных услуг или неполной их оплате.

Ответственность УК

Обязанности управляющей компании и ее ответственность нашли отражение и в Правилах предоставления коммунальных услуг. Они устанавливают ответственность органов ЖКХ за некачественной предоставление коммунальных услуг и неисполнение возложенных на них работ, как договором, так и законодательством РФ.

При выявлении фактов ненадлежащего содержания имущества собственников юридическая организация может распрощаться с 50 тысячами рублями. Если было выявлено нарушение норматива обеспечения жильцов ресурсами, то сумма штрафа составит 10 тысяч рублей.
Статья 44 ГК РФ устанавливает ответственность за действия или бездействия уполномоченных лиц, которые привели к порче общего имущества и нанесению вреда. В этом случае все убытки, понесенные жильцами, перекладываются на управляющую компанию.
Нарушение правил пожарной безопасности может повлечь административную ответственность. В этом случае УК лишиться до 200 тысяч рублей.

Список работ, что входит в обязанности управляющей компании, очень большой. Их знание позволит снять напряженность между жильцами и представителями ЖКХ.

Постоянный рост тарифов ЖКХ, непрозрачность тарифов, низкое качество оказываемых услуг, плохое содержание подъездов и даже пьяные сантехники - таковы основные претензии жителей к своим управляющим компаниям.

Большинство домов в Москве обслуживает ГБУ «Жилищник», но в Подмосковье рынок не консолидирован - здесь работают десятки управляющих компаний, которые жильцы привлекают по договору. Они оказывают целый спектр услуг - от отопления квартиры до установки детской площадки. The Village попросил работника управляющей компании рассказать, как на самом деле устроен этот бизнес.

О недоделанных новостройках

Я работаю в управляющей компании в ближнем Подмосковье. Де-факто наша компания аффилирована с застройщиком, мы работаем в основном с новостройками и занимаемся выдачей ключей собственникам. Обычно дома в новостройках сдаются неготовыми. Довольно распространенное явление - отсутствие, например, пожарных кранов на этажах или чего-то еще, что люди не могут заметить. По сути это создает угрозу аварийной ситуации.

Мы даем жителям ключи до разрешения на ввод в эксплуатацию на условиях, что они будут проводить там строительные работы, но не жить. Поэтому в каких-то квартирах могут жить строители, которые делают ремонт в соседней. Двери хлипкие: ногой выбить можно. И женщины легкого поведения туда приходят, всякое бывает. Однажды собственник пришел в квартиру, а у нее взломана дверь и на видном месте лежат чьи-то трусы.

Когда жители принимают квартиру, они подписывают акт приема-передачи. Но на практике, когда квартира принимается, не видно всех недостатков. Например, негерметичность балкона можно обнаружить, когда начинаются дожди и холода. Было такое, что у людей изнутри балкона все промерзло, образовался лед, но акт они уже подписали, поэтому предъявить ничего не могут. При сдаче может отсутствовать уплотнение на пластиковых балконных дверях, тогда они не до конца закрываются или начинают свистеть. Со временем житель это замечает, но наш ответ таков: если он подписал акт об отсутствии претензий к строительным недоделкам, то ему нужно обратиться к производителю. После подписания этого акта политика компании заключается в том, чтобы отказать в ответ на любую претензию жильца в любом случае. Бывает, жильцы правы, но мы находим повод либо для затягивания процесса, либо для полного отказа. Мы должны отвечать на запрос две недели, но по факту ответ может прийти и через месяц - просто он оформляется задним числом.

У нас есть договоренность с застройщиком по выдаче ключей. Мы выдаем их при условии совершения авансового платежа на четыре месяца вперед (порядка 15–20 тысяч рублей), прохождения стройконтроля и согласования электропроекта с управляющей компанией. Хотя де-юре они не обязаны это делать – это просто выкачивание денег. Но мы с застройщиком прописали такие условия в договоре: если люди не хотят платить, мы отсылаем их к застройщику. А застройщик говорит, что ключи передал управляющей компании. Остается решать дело через суд. А кому это надо, если суд идет порядка двух-трех месяцев? Никто с этим не запаривается.

Насколько я знаю, у каждого застройщика есть своя аффилированная управляющая компания. Так деньги не утекают в другое место. Если компания не будет иметь отношения к застройщику, то она такой дом просто не примет, потому что часто после строителей остаются косяки, которые видны техническим специалистам.

По закону застройщик назначает управляющую компанию, но по истечении определенного промежутка времени орган местного самоуправления должен провести конкурс по выбору новой, а потом она должна провести собрание собственников. Но обычно никаких конкурсов не проводится. Когда управляющая компания понимает, что голосов за нее будет достаточно, какой-нибудь лояльный житель устраивает собрание.

Куда на самом деле идут коммунальные платежи

Отчисления, которые делают жильцы, делятся на коммунальные платежи и оплату содержания и текущего ремонта жилого фонда. В Подмосковье вообще плата за коммунальные услуги одна из самых высоких по стране. Управляющая компания является оператором платежей, а также ей напрямую перечисляются деньги за содержание и текущий ремонт дома.

Коммунальные платежи проходят через расчетный центр. Жильцы платят туда, далее они идут в управляющую компанию, а она уже перечисляет деньги ресурсоснабжающим организациям. Счетчики воды и электроэнергии установлены не во всех квартирах. Если счетчики не установлены, то люди платят по определенным тарифам. Но смысл в том, что общедомовые счетчики-то работают и считают, сколько всего начислено по дому. Ресурсоснабжающая компания, которая поставляет в дом, например, отопление, требует деньги по этому счетчику, а собирают все равно по тарифам. Получается, люди без счетчиков тратят больше, они платят не только за свою квартиру, но и за общедомовые нужды. Часто по ним выставляется одна сумма, а на самом деле она не соответствует действительности. Проверить это самостоятельно жители никак не могут. Они, конечно, могут написать в инспекцию, но чтобы до этого докопаться, нужно задавать правильные вопросы.

Тарифы на содержание и текущий ремонт устанавливает орган местного самоуправления, а тарифы на коммунальные услуги устанавливаются на уровне Московской области. Тарифы зависят от количества лифтов в доме и других факторов, но в среднем составляют около 40 рублей за квадратный метр. Если умножить это на площадь дома, то получаются большие деньги. По идее, это все должно содержаться в идеальном состоянии. А у нас развит, скажем так, правовой нигилизм: не все люди знают, не все хотят копаться в законодательстве и выяснять, как должно быть. Элементарно: на фасаде дома, если он облицован плиткой, не должно быть сколов. Если есть скол, плитку нужно срочно заменить или заделать. Но до этого никому нет особого дела, хотя это большие деньги. Если бы все эти деньги действительно уходили на содержание и текущий ремонт, тогда дома были бы чуть ли не золотые! Кстати, за капитальный ремонт денег мы не получаем. Они идут в региональный фонд капитального ремонта.

О тысяче жалоб и конфетах для жилинспекции

В компании есть генеральный директор, заместитель гендиректора, отдел по работе с клиентами, бухгалтерия, юридический отдел, инженерная служба. В службе есть ответственный по определенному участку, где он контролирует все работы и выдает зарплату рабочим. Поскольку у гастарбайтеров, как правило, банковских карточек нет, им все выдается на руки. Я сам не видел, но думаю, что управляющие тоже что-то себе оставляют.

Полиция и органы УФМС жестко следят за нами, поэтому мы обязательно берем людей, имеющих разрешение на работу, чтобы все было законно. Бывает, сантехники пьянствуют. Это общераспространенная проблема, и жители на это жалуются, а ответ стандартный: была проведена проверка, факты, изложенные в заявлении, не подтвердились.

Жители вообще очень часто пишут в Государственную жилищную инспекцию. Но инспекторы ГЖИ поделены по районам. В нашем районе был определенный инспектор, с которым у нас были хорошие отношения: чай попить, конфетками покормить. Поэтому мы знали заранее, зачем и куда придут с проверкой. Тогда нарушения либо быстро устранялись, либо находился какой-то законный повод, по которому можно отмазаться. Например, вывешивается объявление о том, что в данном подъезде проводятся строительные работы. Раз работу проводят, то за недоделки не могут привлечь к ответственности. Управляющая компания, конечно, следит за своими работниками, но не сильно - на некоторые косяки просто закрывают глаза.

Есть несколько категорий жителей. Есть сумасшедшие, которые по каждому поводу пишут в инспекцию. Есть довольно грамотные, подкованные жители - с этими стараются особо не конфликтовать. Обычно их претензии рассматриваются в первую очередь, потому что они по делу. Если не исправить, то управляющую компанию могут оштрафовать. За несколько нарушений могут отозвать лицензию. Был у нас один житель, который приходил и просто орал на нас. Мы ему дали стул - он так на нем прыгал, что стул сломался. При этом при соседях он ведет себя очень адекватно. Таких жителей стараются переманивать на свою сторону другие управляющие компании, когда соревнуются за конкретный дом. Но основная масса пассивна. Они просто платят и платят.

Жалоб приходит много: порядка 2 тысяч в месяц. Потом они распределяются по отделам. Если не жалуются куда-то выше, на эти сообщения не особо реагируют. Например, жители присылают кучу жалоб на неправильные начисления. Не все знают, что если не дают воды больше 24 часов, то можно подавать на перерасчет. Но для этого нужно составить акт - это прописано в договоре с управляющей компанией. Соответственно, если житель просит прийти кого-то из нашей организации и составить акт, то это не в наших интересах и никто к нему не приходит. Но жители находят выход: они собираются группой из нескольких квартир, составляют акт, подписывают, а потом отправляют эту претензию в управляющую компанию и в жилищную инспекцию. Часто пишут о том, что сотрудники на просьбы не реагируют, по-хамски обращаются, но на это мы даже не смотрим.

Судов тоже достаточно: стабильно один раз в неделю бывает заседание. Обычно жильцы судятся по всяким мелочам типа перерасчета, но в большинстве случаев они суды проигрывают, потому что фактуры у них не хватает. Но есть и более крупные дела, которые обычно решаются до суда, иногда там задействуют службу безопасности.

Об отжиме домов и отношениях с властью

При всех проблемах сменить управляющую компанию очень трудно. Жители не могут сами организоваться: все работают, и всем пофигу. Один-два человека с каждого дома стабильно скандальные. Они, конечно, пытаются что-то сделать, но никто не реагирует.

При этом конкуренция между управляющими компаниями очень высокая.
В Москве почти все занято ГБУ «Жилищник», вот у них точно не вариант отжимать дома. Есть небольшой процент новостроек, куда еще можно заходить, но только по согласованию с префектурой. По факту все дома в нашей местности негласно поделены. Чаще всего у местной власти есть какая-то дружественная управляющая компания, которая забирает себе часть домов. Орган местного самоуправления более тесно сотрудничает с жилищной инспекцией - при желании можно помешать работать управляющей компании, а ее дома предложить другой. Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников квартир. Но организовать это очень сложно.

Это как предвыборная гонка. Есть черный пиар, когда конкурирующая компания начинает разбрасывать листовки с текстом вроде «ваша управляющая компания ужасная, зачем она вам нужна» - на это тратят большие средства. Другие приходят к жителям спрашивают, что их не устраивает, все быстро устраняют, а потом просят проголосовать. Они голосуют. Наша управляющая компания так отжимала дома у других, и у нас пытались отжать.

В отношениях с властью распространена услуга за услугу. Когда управляющие компании конфликтуют между собой и орган местного самоуправления встает на чью-то сторону, то права та управляющая компания, на чьей стороне местная власть. Чиновники, в свою очередь, могут попросить в преддверии выборов срывать агитацию за условного Васю Пупкина, и дворники срывают. Иногда на митинг нужно определенное количество человек от компании или на всякие праздники, например на 9 Мая. У нас практика такая, что на каждый праздник разносятся подарки в отделы органа местного самоуправления. Это хорошая бутылка и коробка конфет - они массово закупаются и дарятся (по факту на деньги жителей, но списываются на другие расходы).

С властью лучше не спорить. Раз в две-три недели у мэра проходит совещание со всеми ЖКХ-шниками, в том числе и с управляющими компаниями. Там он раздает тумаки. Если масштаб проблемы большой и есть претензии со стороны Московской области, тогда договаривается уже представитель застройщика.

О миллионах прибыли

Чистая прибыль за год составляет порядка 40 миллионов рублей. Но в итоговой отчетности все не показывается: деньги просто списываются на определенные работы. В итоге показывается на 10–15 миллионов меньше. Наше законодательство в этом смысле несовершенно: управляющая компания показывает общий доход и общий расход, а распределение дохода и прибыль не видны.

Чтобы списать часть денег, заказываются разные работы. Но они проводятся только частично - например, это могут быть работы по благоустройству территории: все равно жители не поймут, сколько земли закупили и какой.

Руководство управляющей компании получает очень много, но со стороны все выглядит скромно. Насколько я знаю, зарплата генерального директора составляет порядка 500 тысяч рублей. Начальники отделов получают около 300–350 тысяч рублей.

Еще управляющая компания зарабатывает на агентских договорах со строителями. Поскольку мы обслуживаем новостройки, у входа в офис всегда много дистрибьюторов строительных организаций, которые предлагают свои услуги. Но по факту это приставучие таджики, которые приходят и говорят: «Давайте мы вам ремонт классный сделаем, сейчас фотки покажу». Самые умные компании заключают с нами агентский договор на таких условиях: если у них находится клиент, то компания перечисляет нам 15–20 % от суммы договора. Взамен они получают доступ в офис компании и могут грамотно подлизываться к жителям, которые сидят у нас в зале ожидания.

Маркетинг